Ako si vybrať realitného makléra pre predaj nehnuteľnosti

Dobrý realitný maklér Vám môže pri predaji nehnuteľnosti zarobiť veľa peňazí, zlý maklér Vás o ne môže pripraviť. A tých horších je bohužiaľ omnoho viac. Vybrať si kvalitného realitného makléra, ktorý vám poskytne perfektné služby pri predaji nehnuteľnosti, nemusí byť vôbec tak jednoduché, ako by sa zdalo na prvý pohľad. Niektorí makléri vám nasľubujú hory doly, len aby získali ponuku, ale potom skutek-utek. :-) Ako si vybrať kvalitného realitného makléra a nenaletieť?

S dobrým maklérom často predáte za viac peňazí ako pri predaji svojpomocne a naviac nebudete mať žiadne starosti. Zlý maklér vám môže predaj nehnuteľnosti veľakrát skomplikovať.

Realitných maklérov je veľmi veľa, ale tých kvalitných je ako šafranu. Podáte si inzerát s ponukou na predaj bytu či domu, a začnú Vás vo veľkom kontaktovať realitní makléri sami. Problém je, že sú to väčšinou začínajúci, alebo neskúsení makléri. Skúsení makléri na inzeráty predávajúcich volajú veľmi zriedka, získavajú nehnuteľnosti efektívnejšie z iných zdrojov. Ak chcete naozaj kvalitného makléra, mali by ste ho nájsť sami. Ako?

Ako nájsť schopného makléra?

a) Doporučenie / referencie od známych

Doporučenie patrí k najlepším spôsobom. Spýtajte sa známych, aké majú skúsenosť s realitnými maklérmi a či Vám môžu niekoho doporučiť. Dajte si však pozor, ak dotyčnému známemu dôverujete aby Vám nedoporučil makléra len preto, že mu dotyčný maklér sľúbil odmenu za doporučenie klienta. Dôveryhodnosť doporučiteľa je tiež dôležitá.

b) Internet

Dobrí makléri, ktorí svoju prácu robia svedomite a naplno, sú viditeľní. Majú napríklad vlastné webové stránky, sú aktívni na Facebooku, mnohí úspešní makléri majú vlastný Youtube kanál, veľa inzerujú seba aj predávané nehnuteľnosti. Natrafíte tak aj na ich predajné plachty, letáky, billboardy, bannery atď. Makléri, ktorých nie je vidieť, sa často nevenujú realitám naplno, alebo patria k menej úspešným. Takí makléri nesplňujú záruku dobrej spolupráce. Obchodovanie s nehnuteľnosťami sa v poslednom období presúva na internet, preto internetová prezentácia makléra napovie o jeho schopnostiach úspešne predať Vašu nehnuteľnosť. Vytipujte si dvoch troch maklérov, ktorí na Vás dobre pôsobia, alebo na ktorých máte dobrú referenciu a kontaktujte ich.

Osobná sympatia, dobrý dojem

S maklérom budete pracovať aj niekoľko mesiacov, a preto sú osobné sympatie veľmi dôležité. Sledujte ako na vás pôsobí od prvej chvíle. Aký dojem maklér urobí na Vás, môže urobiť aj na záujemcov o Vašu nehnuteľnosť. Svojím konaním môže predaj uľahčiť, alebo naopak skomplikovať. Má príjemný hlas? Ako sa vyjadruje? Ako pohotovo reaguje na vaše otázky?

Osobné sympatie sú síce dobrým základom pre výber makléra, ale končiť by to u nich nemalo. Maklér môže byť veľkým sympaťákom, ale to ešte neznamená, že je schopný Vašu nehnuteľnosť dobre predať. Snažte sa zistiť, aké má schopnosti.

Komunikačné schopnosti

Z komunikácie s maklérom by ste mali mať dobrý dojem. Maklér by už na telefóne mal byť milý, ochotný, proaktívny (tzn. nemali by ste ho naháňať, keď niečo potrebujete), ale na druhú stranu by sa Vám nemal vnucovať či na Vás vyvíjať tlak. Komunikačné schopnosti makléra sú pre úspešný predaj dôležité a pokiaľ máte k spôsobu komunikácie výhrady, nespolupracujte s ním.

Spoľahlivosť a dôveryhodnosť

Na začiatku spolupráce sa Vám makléri budú snažiť ukázať sa v čo možno najlepšom svetle, ale určité náznaky spoľahlivosti a dôveryhodnosti spoznáte. Prišiel maklér včas na schôdzku? Poslal Vám informácie, ktoré sľúbil? Zavolal v termíne, ktorý Vám sľúbil? Pristihli ste makléra, že klame, prekrúca pravdu?To všetko sú varovné signály. Utečte od neho, kým je čas.

Šaty robia človeka

Stále platí, že šaty robia človeka. Predaj nehnuteľností nie je predaj párkov v rožkoch na pláži. Predávate majetok rádovo v desiatichtisícoch / stotisícoch a maklér by podľa toho mal byť slušne a dôveryhodne oblečený. Šaty ovplyvňujú dôveryhodnosť, ktorá má vplyv na hladký priebeh predaja.

Dávajte maklérovi otázky

Na osobnom stretnutí dajte maklérovi otázky a sledujte jeho reakcie. Skúsených, kvalitných maklérov žiadna Vaša otázka nevyvedie z miery. Neskúsených a zlých maklérov ľahko otázkami vykoľajíte a začnú odpovedať vyhýbavo a nejasne. Tí najhorší si začnú aj vymýšľať. Skúste maklérovi položiť niektoré z nasledujúcich otázok:

• Čo pri mojej nehnuteľnosti budete robiť?

• Kde a ako budete moju nehnuteľnosť propagovať?

• Prečo by som si mal vybrať práve vás?

• Popíšte mi, ako bude spolupráca s Vami prebiehať?

• Ako mi budete vedieť garantovať, že celá tranzakcia dobre prebehne a ja dostanem peniaze?

• Ako dlho v realitnej brandži pôsobíte?

• Je predaj nehnuteľností Vašou hlavnou činnosťou?

• Koľko nehnuteľností ste už predal?

• Budete pri predaji mojej nehnuteľnosti spolupracovať s ďalšími maklérmi? Spolupráca medzi maklérmi môže predaj výrazne uľahčiť, odmietaním spoluprácu naopak znevýhodniť.

• Môžete mi predložiť nejaké referencie od ďalších klientov?

Vhodne položenými otázkami môžete veľa zistiť o kvalifikácii makléra. Protikladnými otázkami môžete tiež zistiť, či maklér hovorí pravdu. Pokiaľ makléra zasypete otázkami a on sa do nich zamotá či začne odpovedať rozporuplne, môžete spoznať, že si vymýšľa. Maklér, ktorý klame je najhoršie znamenie, ak to zistíte, v žiadnom prípade s ním nespolupracujte, aj keby Vás opíjal sladkými sľubmi.

Makléra si vygooglite

Doba tajných maklérov sa skončila. Zadajte si meno makléra do Googlu a pozrite sa, aké informácie sa o ňom objavia. Pokiaľ nevybehne nič, pravdepodobne sa jedná o začínajúceho alebo málo aktívneho makléra, ktorý o sebe svetu nedáva veľa vedieť. To nie je dobré znamenie.Najhoršie je, ak naňho nájdete negatívne recenzie. Môže sa síce stať, že sa s niekým dostal do sporu, to sa občas môže stať každému z nás, ale pokiaľ nájdete negatívnych informácií viac, už to o niečom vypovedá. Maklér, ktorý sa skrýva za realitnú kanceláriu, nikde nenájdete jeho fotku, je zlý signál. Dobrí, schopní makléri sa neboja ísť so svojou kožou na trh, doslova. Dlhodobá proaktivita je výborným znamením, že to myslí so svojou prácou vážne a baví ich. Klienti dnes môžu hodnotiť makléra aj kancelárie na internete napr. na Googli, či Facebooku. Nezávislé recenzie od klientov sú výborným vodítkom pre výber makléra aj kancelárie.

Ako maklér inzeruje nehnuteľnosti

Pozrite, ako maklér inzeruje nehnuteľnosti iných klientov, či má u nich kvalitné fotografie, 3D virtuálnu prehliadku, aký pútavý je text inzerátu a či neobsahuje gramatické chyby. Pokiaľ uvidíte napr. takúto inzerciu, utečte.

Makléra si preverte

Nespoliehajte sa len na to, čo Vám maklér sľubuje, že bude robiť. Preverte si, či to skutočne robí u iných klientov. Poviete napríklad vášmu partnerovi či partnerke, aby zavolala z iného čísla na nejaký jeho inzerát a sledovala, ako sa chová k iným klientom, aký je ochotný a proaktívny. A ak sa práve nedovolá (to sa môže stať, makléri majú často schôdzky či rokovania), či zavolá späť a ako rýchlo. Pokiaľ nezavolá späť na neprijaté hovory ani do druhého dňa alebo vôbec, tak je to pre Vás signál, že maklér nebude ten pravý. Môže sa totiž stať, že nezavolá späť ani záujemcovi o kúpu Vašej nehnuteľnosti. Obrovskou výhodou pri predaji nehnuteľnosti je spolupráca medzi maklérmi. Makléri, ktorí spolupracujú s ostatnými maklérmi, často nehnuteľnosti predávajú rýchlejšie a za vyššie ceny. Vyhnite sa maklérom, ktorí spoluprácu odmietajú.

Realitná kancelária

Kancelária, v ktorej maklér pracuje, vám napovie o celkovej kvalite realitných služieb. Kvalitné kancelárie ponúkajú maklérom lepšie možnosti propagácie Vašej nehnuteľnosti, kvalitné zázemie pre ich práce a ponuku kvalitného realitného vzdelávania. Nevoľte však makléra iba podľa toho, či pracuje vo veľkej kancelárii alebo v kancelárii malej. Niektoré veľké kancelárie pokrivkávajú v kvalite maklérov rovnako, ako niektoré malé, platí to aj naopak.Väčšie, silné kancelárie majú väčšie možnosti propagácie vašej nehnuteľnosti. Vaša nehnuteľnosť sa tak dostane na oči väčšiemu počtu potenciálnych kupcov, čo poskytuje nádej na výhodnejší predaj a viac peňazí pre Vás.Maklér, ktorý pracuje sám na seba, môže byť veľmi sympatický a schopný, ale je stále samotným pešiakom v poli. Nebude schopný pre Vás dosiahnuť také výsledky, ako makléri, ktorí na predaji vašej nehnuteľnosti spolupracujú a dosahujú inzertné a nákladové synergie. Rozdiel financií vložených do inzercií makléra v jednoosobovej realitnej kancelárii a vo väčšej kancelárii pri propagácii nehnuteľností môže byť priepastný.

Chcite písomné záväzky

Nespoliehajte sa iba na ústne sľuby maklérov, žiadajte fakty a písomné záväzky. Predávajúci často radi počúvajú od maklérov nereálne sľuby o predajnej cene nehnuteľnosti a tí to využívajú pri ich získavaní.Seriózni makléri vám však povedia o reálnej trhovej cene nehnuteľnosti pravdu a svoje tvrdenia podložia faktami. Mnoho majiteľov pravdu o reálnej trhovej cene počuť nechce, radi sú utvrdzovaní v nereálnych predstavách, niekedy ich realita dokonca urazí, a to všetko je voda na mlyn maklérom, ktorí to s vami nemyslia úprimne.Rovnako sa nespoliehajte na to, čo makléri nasľubujú, že pre predaj nehnuteľnosti budú robiť, chcite, aby sa k tomu zaviazali písomne. Napríklad formou predajného plánu, ako prílohu k sprostredkovateľskej zmluve. Pokiaľ svoj záväzok neplní, budete mať možnosť dať výpoveď zo zmluvy.

Skúsenosti makléra

Skúsení makléri Vám môžu ponúknuť svoju skúsenosť a stabilitu v realitnej brandži.Začínajúci makléri Vám pre zmenu často môžu ponúknuť nadšenie pre prácu. Skúsení makléri niekedy, nie však vždy, môžu byť trochu pohodlnejší, konať v zabehnutých koľajniciach a u začínajúcich maklérov neviete, či niečo svojou neskúsenosťou či netrpezlivosťou nepokazí a či v realitnej brandži vôbec vydržia a dotiahnu predaj Vašej nehnuteľnosti do úspešného konca.V kvalitných kanceláriách však majú začínajúci makléri podporu zo strany manažérov, takže tieto nevýhody môžu s pomocou manažéra prekonať. Je to však prípad od prípadu, dôležité je, ako na Vás konkrétny maklér pôsobí.

Provízia realitného makléra

Výška provízie je pre klientov veľmi dôležitá. To je pochopiteľné. Nikto z nás nechce platiť za služby viac, než je nutné. Mnoho predávajúcich dokonca považuje výšku provízie, ako jediné kritérium výberu makléra. To však nie je múdre.

Chcite vždy vedieť, nielen aká je výška provízie, ale aj aké služby vám maklér v rámci provízie ponúka. A žiadajte, aby sa maklér k ponúkaným službám zaviazal písomne v sprostredkovateľskej zmluve.

A práve podľa výšky provízie a množstvom poskytovaných služieb si makléra vyberajte. V žiadnom prípade neplatí, že s nízkou províziou si vždy kupujete málo kvalitné služby a makléri s vysokou províziou Vám ponúknu perfektný servis. Také jednoduché to nie je.

Na trhu je dosť lenivých maklérov, ktorí Vám naúčtujú nezmyselne vysokú províziu a jediné, o čo im pri predaji ide, aby zinkasovali svoju províziu, čo najskôr a je im úplne jedno, či nehnuteľnosť predáte dobre alebo pod cenou.

Naopak maklér, ktorý má príliš nízku províziu, nebude schopný ani ochotný investovať veľa peňazí do propagácie vašej nehnuteľnosti. Často takí makléri pracujú tak, že si nehnuteľnosť sami vyfotografujú s mobilným telefónom a potom ju vystavia na jednom bezplatnom realitnom serveri, alebo len na Facebook-u a tým ich marketingové snaženie končí. To je v dnešnej dobe žalostne málo.

Výsledkom takého snaženia je, že maklér nebude schopný osloviť tak veľký počet potenciálnych kupcov, ako by mohol. Predaj tak často trvá dlhšie a predávajúci obdrží nižšiu cenu, než by mohol.

Ak chcete svoju nehnuteľnosť predať naozaj výhodne, potom je dôležité urobiť perfektnú prezentáciu nehnuteľnosti (tj príprava nehnuteľnosti na predaj, kvalitné fotografie, 3D prehliadku, pôdorys nehnuteľnosti, fotky z dronu) a naozaj kvalitný marketing, ktorý by mal zahŕňať prezentáciu nielen na realitných portáloch, ale aj na sociálnych sieťach, cielenú propagáciu v okolí nehnuteľnosti, prácu s databázou kupujúcich, spoluprácu s ďalšími maklérmi atď. To všetko však stojí čas a peniaze, ktoré sa prejavia na výške provízie.

Z mojej skúsenosti hovorím, že kvalitný marketing pomáha nehnuteľnosť predať za viac peňazí a rýchlejšie a vo väčšine prípadov sa predávajúcemu oplatí, aj keď zaplatí vyššiu províziu, ktorá zohľadňuje vyššie náklady na marketing.

Preto sa snažte zistiť nielen koľko Vás služby makléra budú stáť, ale hlavne, či je ochotný a schopný robiť také predajné aktivity, aby Vašu nehnuteľnosť naozaj dobre predal.

Čo myslíte, je lepšie si najať makléra, ktorého provízia je 2% a bude schopný predať Váš byt za 70.000 EUR, alebo makléra, ktorý si síce naúčtuje 5%, ale vďaka svojim obchodným a marketingovým schopnostiam bude schopný Váš byt predať za 75.000,- EUR ?

V prvom prípade vám po odčítaní provízie zostane 68.600 EUR, v druhom prípade 71.250, - EUR. Ktorý maklér je vo finále drahší?

Ľudia si vedia spočítať, koľko ich budú stáť služby makléra, ale je pre nich takmer nemožné zistiť stratu z najatia makléra, ktorý nevie robiť kvalitný marketing a efektívne hájiť Vaše záujmy. Dobrí makléri väčšinou nemajú potrebu sa cenovo podhodnotiť, pretože nemajú núdzu o zákazky. Často preto platí, že makléri, ktorí sa o vašu priazeň uchádzajú len príliš nízkou províziou a sú neodbytní, sú makléri, ktorých služby sa vám môžu v konečnom dôsledku predražiť.

Provízia realitných maklérov sa najčastejšie pohybuje v rozmedzí od 3 do 6 % v závislosti od ceny a objemu poskytnutých služieb. Väčšina kvalitných maklérov má provízie v tomto limite.